پیام خراسان - فرهیختگان /بازار مسکن تهران در دو سال گذشته، از التهاب‌های ارزی و تشدید انتظارات تورمی تا جنگ و نگرانی از افزایش هزینه ساخت، چهار موج افزایش قیمت را تجربه کرده است.
موج‌های مسکن اگرچه هرکدام محرک‌های متفاوتی داشته‌اند، در نهایت قیمت هر مترمربع در آگهی‌های مسکن شهر تهران (داده‌های معاملات رسمی در دسترس نیست) را از حدود 93 میلیون تومان در مرداد ۱۴۰۳ به ۲۶۷ میلیون تومان در مهر ۱۴۰۵ رسانده‌اند؛ افزایشی حدود ۱۸۶ درصدی. بررسی قیمت‌های پیشنهادی در مناطق ۲۲گانه تهران نشان می‌دهد در همین دوره، برخی مناطق با رشد‌های بیش از ۱۵۰ درصدی روبه‌رو شده‌اند و حومه تهران نیز با افزایش حدود ۱۸۸ درصدی، بیشترین رشد را در میان محدوده‌های بررسی‌شده ثبت کرده است. این روند از یک‌سو نشان می‌دهد موج گرانی مسکن به بخش‌های مختلف شهر و اطراف آن رسیده و از سوی دیگر، این پرسش را مطرح می‌کند که در اقتصادی که ارز، طلا و سایر دارایی‌ها تحت‌تأثیر نااطمینانی‌ها تغییر قیمت می‌دهند، مسکن تا چه اندازه از هزینه‌های واقعی ساخت اثر می‌گیرد و تا چه اندازه درگیر انتظارات تورمی و تلاش برای حفظ ارزش دارایی‌هاست؟ نتایج قابل تأمل است. از جنگ ۱۲روزه تا پاییز ۱۴۰۴، بازار مسکن تهران دوره‌ای از ثبات نسبی قیمت‌ها را تجربه کرد؛ اما از پاییز ۱۴۰۴ تا تابستان ۱۴۰۵، چهار موج افزایش قیمت در این بازار شکل گرفت. در این میان، جهش قیمت‌ها در اردیبهشت ۱۴۰۵، پس از جنگ ۴۰روزه، می‌تواند علاوه بر نااطمینانی‌های اقتصادی، تحت‌تأثیر نگرانی از آسیب به زیرساخت‌های صنایع فولاد و پتروشیمی و اثر احتمالی آن بر تأمین و قیمت مصالح ساختمانی قرار گرفته باشد. در مقابل، در سایر موج‌ها، جهش نرخ ارز و تلاش بازار مسکن برای عقب‌نماندن از رشد قیمت در بازار‌های موازی، از عوامل احتمالی افزایش قیمت‌های بازار مسکن بوده‌اند.
4 موج افزایش قیمت مسکن
بازار مسکن در دو سال گذشته، هم‌زمان با چند موج التهاب ارزی، تنش‌های سیاسی و جنگ، مسیر متفاوتی را پشت سر گذاشته است؛ مسیری که در آن قیمت‌ها نه در همه مقاطع با یک شدت، بلکه در چند مرحله و تحت‌تأثیر مجموعه‌ای از عوامل افزایش یافته‌اند. بررسی داده‌های پلتفرم موتور جست‌وجوی مسکن مک‌رادار از روند میانگین قیمت هر مترمربع مسکن از مرداد ۱۴۰۳ تا مهر ۱۴۰۵ نشان می‌دهد این رقم از 93.4 میلیون تومان به ۲۶۷ میلیون تومان رسیده است؛ افزایشی حدود ۱۸۶ درصدی که در چهار موج قابل‌بررسی است.
موج اول؛ التهاب ارزی و آغاز حرکت قیمت مسکن
نخستین موج افزایش قیمت در پاییز 1404 شکل گرفت؛ مقطعی که بازار ارز با التهاب روبه‌رو بود و انتظارات تورمی بر تصمیم فعالان اقتصادی سایه انداخته بود. میانگین قیمت هر مترمربع مسکن از 111 میلیون تومان در مرداد به 121 میلیون تومان در آبان و 125 میلیون تومان در آذرماه رسید.
موج دوم؛ جهش زمستانی قیمت‌ها با تشدید شوک‌های ارزی
موج دوم در زمستان ۱۴۰۴ شدت بیشتری گرفت. در شرایطی که التهاب‌های اقتصادی و ارزی ادامه داشت، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در آگهی‌های ملکی از ۱۲۵ میلیون تومان در آذر به ۱۳۴ میلیون تومان در دی رسید و در بهمن با جهشی 22.4 درصدی، تا ۱۶۴ میلیون تومان بالا رفت. روند افزایشی در اسفندماه نیز ادامه یافت و قیمت به ۱۸۰ میلیون تومان رسید. در این مقطع، افزایش قیمت مسکن را نمی‌توان صرفاً به رشد هزینه ساخت نسبت داد؛ چراکه در دوره‌های نااطمینانی اقتصادی، انتظارات تورمی و تلاش برای حفظ ارزش دارایی‌ها نیز می‌توانند بر قیمت‌های پیشنهادی مالکان اثر بگذارند. شدت افزایش قیمت در بهمن‌ماه، این دوره را به یکی از مهم‌ترین مقاطع رشد قیمت مسکن در بازه مورد بررسی تبدیل کرده است.
موج سوم؛ جهش پس از جنگ و نگرانی از افزایش هزینه ساخت
بااین‌حال، واکنش بازار مسکن به جنگ در دو مقطع متفاوت بود. در جنگ ۱۲روزه خرداد ۱۴۰۴، بر اساس داده‌های آگهی‌های مسکن، قیمت‌ها تغییر قابل‌توجهی نداشتند. کوتاه‌بودن دوره درگیری و نبود جهش ارزی هم‌زمان و پایدار می‌تواند از جمله عواملی باشد که مانع شکل‌گیری موج شدید افزایش قیمت شد. این تجربه نشان می‌داد که وقوع جنگ، به‌تنهایی برای توضیح تغییرات بازار مسکن کافی نیست و باید شرایط اقتصادی و انتظارات بازار را نیز در نظر گرفت. اما در سال ۱۴۰۵ شرایط متفاوت شد. پس از جنگ ۴۰روزه، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در آگهی‌های ملکی که در فروردین به ۱۷۷ میلیون تومان رسیده بود، در اردیبهشت با جهشی 18.1 درصدی به ۲۰۹ میلیون تومان افزایش یافت. این بار، علاوه بر نااطمینانی‌های اقتصادی، نگرانی درباره آسیب به صنایع فولاد و پتروشیمی نیز مطرح بود؛ صنایعی که محصولاتشان در زنجیره تأمین ساختمان و تولید برخی مصالح ساختمانی نقش دارند. همین نگرانی‌ها می‌توانست این انتظار را ایجاد کند که هزینه ساخت در آینده افزایش یابد و این انتظار، پیش از آنکه تمام آثار احتمالی در هزینه‌های واقعی ساخت منعکس شود، بر قیمت‌های پیشنهادی مسکن اثر بگذارد. البته برای تعیین سهم این عامل در جهش قیمت‌ها، باید تغییرات واقعی قیمت مصالح و هزینه ساخت نیز بررسی شود. بااین‌حال در بهار 1405 به اعتقاد کارشناسان بازار مسکن، اثرات روانی تخریب برخی واحد‌های فولادی و پتروشیمی منجر به تحریک بازار مسکن و خودرو شده است.
موج چهارم؛ رقابت مسکن با بازار‌های موازی
موج چهارم افزایش قیمت از تیر تا مهر ۱۴۰۵ ادامه یافت؛ دوره‌ای که در آن، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن از ۲۲۸ میلیون تومان به ۲۶۷ میلیون تومان رسید. در این مقطع، علاوه بر نااطمینانی‌های باقی‌مانده، رشد قیمت دارایی‌هایی مانند ارز و طلا می‌توانست بر رفتار سرمایه‌گذاران ملکی اثر بگذارد. هنگامی که بازار‌های موازی با افزایش قیمت روبه‌رو می‌شوند، برخی مالکان و سرمایه‌گذاران ممکن است برای عقب نماندن از رشد ارزش دارایی‌های خود، قیمت پیشنهادی ملک را نیز افزایش دهند. به‌این‌ترتیب، رشد قیمت مسکن می‌تواند تا حدی از رقابت میان بازار‌های دارایی تأثیر بگیرد؛ حتی اگر این افزایش لزوماً با رشد متناسب معاملات همراه نباشد. به بیان بهتر روند قیمت مسکن در این دو سال نشان می‌دهد افزایش قیمت‌ها در یک مسیر یکنواخت رخ نداده است. التهاب ارزی در پاییز 1404، تشدید شوک‌ها در زمستان ۱۴۰۴، جهش قیمت پس از جنگ ۴۰روزه و تداوم رشد نرخ ارز در ماه‌های تابستان و مهر، چهار مقطعی هستند که می‌توان در بررسی تحولات بازار از یکدیگر تفکیک کرد. آنچه این دوره‌ها را به هم پیوند می‌دهد، نقش انتظارات تورمی و تلاش برای حفظ ارزش دارایی‌هاست؛ با این تفاوت که در هر مقطع، عامل محرک و شدت اثرگذاری آن می‌تواند متفاوت باشد. بااین‌حال، برای تفکیک دقیق اثر ارز، جنگ، هزینه ساخت و رفتار سرمایه‌گذاران، باید روند قیمت مسکن در کنار داده‌های بازار ارز، طلا، مصالح ساختمانی و حجم معاملات بررسی شود.
افزایش قیمت‌های عجیب در مناطق 22 گانه
بازار مسکن تهران در فاصله اردیبهشت ۱۴۰۴ تا مهر ۱۴۰۵ با افزایش قابل‌توجه قیمت‌های پیشنهادی در آگهی‌ها روبه‌رو شد؛ افزایشی که محدود به مناطق گران‌قیمت شهر نبود و مناطق مختلف، از شمال تهران تا مناطق جنوبی و حومه آن را تجربه کردند. بااین‌حال، مقایسه درصد رشد قیمت‌ها نشان می‌دهد که مناطق ارزان‌تر در برخی موارد افزایش بیشتری را ثبت کرده‌اند. بر اساس داده‌های پلتفرم ملک‌رادار از آگهی‌های ملکی شهر تهران در این بازه، قیمت هر مترمربع مسکن در آگهی‌های مناطق یک، دو و سه به‌ترتیب از ۲۴۳، ۱۶۵ و ۱۹۷ میلیون تومان به ۶۰۵، ۳۸۸ و ۴۷۳ میلیون تومان رسیده است. باوجودآنکه منطقه یک همچنان گران‌ترین محدوده در میان مناطق بررسی‌شده است، رشد قیمت در آن حدود ۱۴۹ درصد بوده؛ رقمی که از رشد بسیاری از مناطق دیگر کمتر است. در مقابل، منطقه پنج با افزایش حدود ۱۷۴ درصدی، از ۱۱۳ میلیون تومان به ۳۱۰ میلیون تومان رسید. در منطقه ۱۳ نیز قیمت هر مترمربع از ۹۳ میلیون تومان به ۲۳۴ میلیون تومان افزایش یافت؛ رشدی حدود ۱۵۲ درصدی. این ارقام نشان می‌دهد افزایش قیمت‌ها در این دوره به مناطق شمالی و گران‌قیمت محدود نبوده است. در مناطق جنوبی‌تر تهران نیز قیمت‌های پیشنهادی رشد چشمگیری داشتند. در منطقه ۱۰، میانگین قیمت هر مترمربع از ۷۱ میلیون تومان در اردیبهشت ۱۴۰۴ به ۱۷۱ میلیون تومان در مهر ۱۴۰۵ رسید. در منطقه ۱۵ نیز این رقم از ۶۲ میلیون تومان به ۱۳۰ میلیون تومان افزایش یافت. با وجود پایین‌تر بودن سطح قیمت در این مناطق، رشد قیمت‌ها همچنان قابل‌توجه بوده است.
رکوردشکنی حومه تهران در افزایش قیمت
اما بیشترین افزایش ثبت‌شده در جدول به حومه تهران مربوط می‌شود؛ جایی که قیمت هر مترمربع از ۳۴ میلیون تومان به ۹۸ میلیون تومان رسید. به‌این‌ترتیب، قیمت‌های پیشنهادی در حومه حدود ۱۸۸ درصد افزایش یافتند؛ رشدی بیشتر از تمام مناطق بیست‌ودوگانه تهران. پس از حومه، منطقه پنج با حدود ۱۷۴ درصد و منطقه ۲۲ با حدود ۱۵۳ درصد افزایش، در میان محدوده‌های دارای رشد بالاتر قرار می‌گیرند. یکی از فرضیه‌ها حول محور افزایش قیمت مسکن در حومه تهران این است که افزایش نرخ هر متر آپارتمان در مناطق 22 گانه تهران به‌گونه‌ای بوده که سبب شد افراد از این مناطق به حومه تهران مهاجرت کنند و افزایش تقاضا موجب شده نرخ‌ها نیز روند صعودی به خود بگیرند. همچنین نکته قابل‌تأمل دیگر این است که در دو سال اخیر مشاوران خریدوفروش، فعالان حوزه سرمایه‌گذاری و سیگنال‌فروش‌ها به طور چشمگیری به خریداران سرمایه‌ای و سفته‌بازان و معامله‌گران بازار مسکن توصیه می‌کردند که برای سرمایه‌گذاری و خرید ملک، به مناطق حومه تهران بروند. استدلال این گروه آن بود که در مناطق حومه، قیمت مسکن به طور قابل‌توجهی از شهر تهران جا مانده و معامله‌گران می‌توانند سود چشمگیری به دست بیاورند. این اتفاق در شرایطی رخ می‌دهد که دولت در ایران هیچ ابزاری (مالیاتی) برای مهار سفته‌بازی در بازار مسکن ندارد. لازم به ذکر است ازآنجاکه آمار رسمی و منظم قیمت معاملات قطعی مسکن به تفکیک مناطق تهران در دسترس نیست، در این گزارش از داده‌های آگهی‌های منتشرشده در موتور جست‌وجوی مسکن استفاده شده است. البته یادآوری این نکته حائز اهمیت است که قیمت‌های درج‌شده در آگهی‌ها، قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان بوده که معمولاً پس از مذاکره و باتوجه‌به شرایط و ویژگی‌های هر ملک، ممکن است در معامله نهایی کاهش 10 تا 20 درصدی یابد. بنابراین، ارقام این گزارش لزوماً شاهدی بر قیمت قطعی معاملات نیست، اما می‌تواند تصویری از روند تغییرات قیمت‌های پیشنهادی مسکن در مناطق مختلف تهران ارائه دهد.